去年，小金的一个年轻人计划买一个总价超过100万元的婚房。谈到贷款，他是以“金融专家”的身份来咨询我的。
我充分发挥了自己的专业特长，给出了非常明确的意见：
1.如果能买房能贷款，就不要全款。
2.首付可以尽量少还，贷款可以尽量多借。
3.还款方式是等额本息还款方式，不是平均资本还款方式。
4.贷款可以尽量延长，最好延长30年。
当时他听这四篇文章的时候很疑惑。我简单解释了一下，然后说你听我说。
结果经过仔细讨论，他们基本没听进去。
他尽力了，父母把首付提高到60%。
为了节省账面利息支出，最终选择了平均资本还款方式，还款压力逐月下降。
为了省下“账面”利息，他咬紧牙关，选择10年还清贷款，而不是30年。他说利息可以省十几万。
对此，小金只叹了口气。
他的想法我很理解，但是今天小金打算跟大家仔细算算“账”:哪种贷款方式最划算！
1
数学上，可以严格证明存在最优解：30年等额本息。
我们来看两种情况。
方案一：你一个月交4000。
方案二：每月交3000元，但可以选择性交1000元。
利率都一样。这两种情况哪个更好？
答案很明显，案例2最好。明显赢了。
因为这相当于多给了你一个选择。因为在中国，是可以“提前还款”的。而且提前还款，一般没有罚息(一年后)。
所以，最好的策略就是永远选择30年期的贷款。然后根据自己的实力选择提前还款的机会。
二
等额本息or等额本金？
我们以贷款30万，利率6%为例：
等额本息还款法的特点：
1.每月还款额固定；
2.每个月初主要还利息，本金比较少；随着本金的减少，每个月还的利息越来越低，相应的每个月还的本金也在增加。
注：左边是贷款本金和产生的利息总额，右边分别是贷款本金和利息的每月还款额
平均资本偿还法的特点：
1.每月归还的本金是固定的；
2.随着本金的减少，每个月还的利息越来越低，对应着每个月还款总额越来越低。
从上面两张平均资本、等额本息的图片中，我们可以清晰直观地看到：
等额本息还款法中的剩余本金曲线覆盖的面积明显比较大，实际使用的本金就比较高.
换句话说，你实际上从银行借的本金用得更多了！现在清楚了吗？
那么，结论是：等额本息比等额本金更优.
3
分期还款法
这在信用卡或其他贷款偿还中更为常见
特点：
1.每月归还的本金是固定的；
2.每月分期付款的费用也是固定的。
分期还款法和等额本息平均资本还款法最大的区别是，随着本金的减少，分期费用没有变化。
所以信用卡分期的实际利率比看上去要高。这个原因在我。我们在前面的文章中已经讨论过了。
破解这种还款方式的最好办法：
由于贷款本金不断下降，利率不变，我们可以选择在剩余本金还比较大的地方(比如一半)提前还款，以降低实际利率。
4
先息后本还款法
1.每月不还本；
2.每个月还的利息是固定的。
先付利息再付利息的本金是一直处于全额使用的状态，利息对应固定的本金也是固定的,
以下很直观。总的来说，在不同的还款方式下，本金的使用情况比较如下：
先息后本等额本息等额本金=分期
这也是最划算的贷款方式排序!
支付的贷款成本比较如下：
分期等额本息=等额本金=先息后本后面三个名义利率就是实际贷款利率.
本文涵盖了市场上人们通常接触最多的几种贷款方式。再处理贷款时，选择哪种还款方式，心里有底吗？
等额本息提前还款利息怎么算（等额本息提前还款亏死）
本金，都是本金，没有提前还款的利息。
1.银行的住房贷款利息都是按天计算，按月结息。
比如1号在银行贷款，10号还清贷款，只算这10天的利息，不算全年。
但是大家都知道，银行不会要求你每天都要付利息，因为存款和贷款都是按月收利息，一个月只需要付一次利息。
2.提前还款后，还了的部分不用再付利息。
比如房贷余额50万，贷款提前还了20万，银行会重新计算你的月供，只计算剩余30万的利息。
3.提前还款不影响利率。
有些人的房贷利率是基准利率的20%，那么如果提前还款20万，会不会没有20%的利率优惠？
不会，借款合同约定的利率，不管是高20%还是低20%，都不会再有变化，提前还款也不会有太大变化。
但这并不意味着利率是固定的，因为基准利率会发生变化。比如现在基准利率是4.9%，你的利率涨了20%，那么你的利率是4.9%1.2=5.88%。假设两年后基准利率变成5%，那么你的利率上升20%，5% 1.2=6%
利率随基准利率变化，但你的涨跌不会改变。
等额本息和等额本金对照表（等额本金提前还款亏死）
客户的按揭贷款有两种还款方式：一种是等额本息还款方式；一种是平均资金还款方式。两者有什么区别？这个问题一直困扰着很多人，我就是其中之一。我今天就和大家探讨这个问题，尽我所能揭开这个问题的奥秘。
一、等额本息还款法
等额本息还款法字面意思是每月还款额相同，自始至终相同。这里，量的变化是这样的。每月还款本金逐月增加，利息逐渐减少，可以理解为增加和减少。
比如10万元贷款10年基准利率从每月647元开始，利息从408元开始，共计每月1056元。
二、平均资本偿还法
这种还款方式的字面意思是每个月还款金额相同，即贷款本金分摊到每个月，比如10年10万贷款基准利率，每个月固定本金10万除以120个月，等于833元，利息408元。可以理解为一个常数，一个减少量。
大家都会说，你说的我们都知道。有什么区别？
其实这两种还款方式第一个月的利息是一样的，因为两种还款方式的贷款总额是一样的，所以利息是一样的。但是从第二个月开始就有了变化，决定了两种还款方式的不同。
仔细看：因为平均资金还款方式是每月833元，比等额本息的647元本金多186元。因为本金很快就还给了银行，利息会比第二个月开始等额本息花费的少。那么平均资本还款方式的本金总是会比等额本息的本金更快的偿还给银行，利息会越来越少。这就是两种还款方式的根本区别。
通过仔细的观察和解读，我已经明白了。不知道你懂不懂？
等额本金还款法（等额本息提前还款亏死）
我是银行的个人贷款经理。上节课讲了填写住房贷款申请审批表及相关表格。申请审批表中有一栏是关于贷款还款方式的选择。该表提供了平均资本还款方式和等额本息还款方式供选择。填写此栏时，90%的客户认为选择平均资金还款方式是划算的。那么，真的是大家想的那样吗？这就是本次讲座的内容。
我们假设贷款本金为人民币100万元，贷款期限为10年，年利率为4.9%。采用平均资本偿还法和等额本息偿还法的试算表如下：
平均资金还款方式单位为：元
每月还款额本金利息贷款余额
1.12416.66 8333.33 4083.33 991666.67
2.12382.64 8333.33 4049.31 983333.34
3.12348.61 8333.33 4015.28 975000.01
4.12314.58 8333.33 3981.25 966666.68
5.12280.55 8333.33 3947.22 958333.35
6.12246.52 8333.33 3913.19 950000.02
中中部省份
120.——————————————————————————-
总计1247000 100000 247000 0
等额本息还款法为33，360元
每月还款额本金利息贷款余额
1.10557.74 6474.41 4083.33 993525.59
2.10557.74 6500.84 4056.9 987024.75
3.10557.74 6527.39 4030.35 980497.36
4.10557.74 6554.04 4003.7 973943.32
5.10557.74 6580.8 3976.94 967362.53
6.10557.74 6607.68 3950.06 960754.84
中中部省份
120.——————————————————————————-
总计1266900 100000 266900 0
从试算表中可以看出，还款120个月(十年)后，两种还款方式归还的本金为100万元，而平均资本还款方式归还的利息总额为24.7万元，等额本息还款方式为26.69万元，平均资本还款方式归还的利息总额减少1.99万元(需要注意的是，银行本月收到的利息是以上月贷款为基础的。现将每次还款情况认真分析如下：
首次还款：平均资本还款方式支付大于等额本息还款方式(12，416.66-10，557.74)=1，858.92元，支付利息4，083.33元(本金100万元)。平均资本还款方式贷款余额991，666.67元，等额本息还款方式余额993，525.59元。
第二次还款：平均资本还款方式多付等额本息还款方式(12382.64-10557.74)=1824.9元，平均资本还款方式少付利息(4056.9-4049.31)7.59元。这是因为平均资本还款方式比等额本息还款方式在第一次还款时多支付1858.92元，7.59元的利息正好是1858.92元贷款利息[1858.92*(4.9%/12)](年利率折算成月利率除以12)。
第三次还款：平均资本还款方式多付等额本息还款方式(12348.61-10557.74)=1790.87元，平均资本还款方式少付利息(4030.35-4015.28)15.07元。但短期还款15.07元的利息是由于第一次和第二次还款产生的利息[(1858.92 1824.9 7.9)*(4.9%/12)=15.07元]。
第四种还款方式：平均资本还款方式比等额本息还款方式多付(12314.58-10557.74)=1756.84元，平均资本还款方式少付利息(4003.7-3981.25)22.45元。短期还款22.45元利息为第一、二、三次多付产生的利息[(1858.92 1824.9 1790.87 7.9 15.07)*(4.9%/12)=22.45元]。
以此类推，每一次平均资本偿还法支付的利息都少于等额本息偿还法，是因为以前的平均资本偿还法支付的本金多于等额本息偿还法。平均资本偿还法少付的利息加起来，总共是平均资本偿还法少付的1.99万元。所以，不是平均资本偿还部分利息的还款方式的选择，而是借款人通常还款较多的原因。如果这部分资金用于其他投资，收益可能会高于利息，所以不存在选择哪种还款方式不划算的说法。如果借款人手里确实有多余的资金，无处使用，也可以提前偿还部分本金(前提是银行不收取违约金)，那么两种还款方式的利息是差不多的。对了，贷款员建议用等额本息还款法，因为等额本息还款法的月还款额小于等额本金还款法的月还款额，而且家庭月收入相对较低，贷款申请容易审批通过，不存在贷款员要多收利息的说法。
