济南的房价透支了未来很多年的收益，而且升水率太高，不太可能在两三年的短时间内继续上涨。五年后重回2018年高点还不错。
在第一批开始回调的城市中，济南的房价跌幅远远超出了很多人的预期。一些房地产已经从2018年的高点下跌了近30%。虽然挂牌价格看似只有20%左右的跌幅，但实际上几乎没有房子是按照挂牌价格出售的，实际成交价格远低于挂牌价格。这说明这些业主对自己的房子没有太大的信心。但如此低的价格并没有促进成交量的反弹，反而有更多的人在观望，说明大家对房价上涨没有信心。既然买卖双方都没有信心，再加上不断的调控，谁又能带动房价上涨呢？
从逻辑上讲，大家都知道房价要么和当地的经济实力、城市竞争力、人口密度挂钩，要么和气候、住宅挂钩。但是很明显济南和后者完全不合拍。2019年夏季，平均气温排名北方第四，空气质量指数全国倒数20，交通拥堵指数全国第三。所以气候和居住的优势完全没有优势。济南的经济和竞争力虽然可以接受，但要做个比较才能下结论。济南作为内陆省会，没有成都、长沙、郑州的优势，甚至竞争力明显不如。济南目前是二线，其他三条是新一线。但济南的房价是这四个城市中最高的，无论从情感上还是理性上都说不过去。即使与全省相比，青岛也比济南发达，依山傍海，气候宜人。夏天比济南凉快，冬天比济南暖和，空气质量好很多，但房价只是和济南大致相当。
综上所述，济南的房价是主流城市中最高的。所以，既然跌了这么多，说明市场认可度不够高，在楼市整体低迷的这段时间里，很难继续上涨。但作为省会城市，不太可能继续下跌，所以未来几年箱子震荡的概率更高。想涨就要等下一个周期。
另外补充两点，沈阳大概率会成为下一个中学城市，因为东北是目前唯一一个空置的区域。还有一点是，在最近结束的长江论坛上，高层官员明确表示，各省要降低省会比重，重点发展多中心模式，加强区域经济发展。所以济南建设强省的步伐似乎会放缓，中国的愿景还要等两三年后。这些对济南楼市都不好。
楼面价怎么算（房价是楼面价的几倍）
人们买房是怕被骗，
虽然房价被推高了，
但心里应该有杆秤。这栋房子值多少钱？
一、假设土地成本：2250元/平米
又称楼面价。,是指开发商竞标后可以建筑盖楼部分土地的单价。计量单位是元/每平！,比如开发商花了22.5个亿，在50万平米.买了块地但是容积率是2，,这意味着100万平米！可以建这意味着2250元/平米的土地成本不错。2250元/的底价虽然几乎是梦想，但只是一个假设值。土拍价/（土地面积*容积率）=楼面价的平均底价可以在土地拍卖后计算出来。
在二、建安成本,它包括土建工程费用(盖楼的建筑材料和人工)、绿化费用和连接市政管网的费用等。根据楼层不同，相应的费用也不同。比如低层一般1300-1500元，小高层2000-2400元，高层2500元(每5层涨价5分)。这里是按照小高层的一般造价来计算的！经济的建筑安装费用：2000元/平方米。当三、各项税费成本！开发商拿到土地时，他们必须支付所有税费，直到房子最终移交给买家。在移交时，开发商也可能承担一些施工后的物业费。各项税收大概：1000元/平米
四、开发商的运营和销售成本的营销费用包括一些广告费、活动费、销售人员费用和一些公司的运营成本。如果不建在人流量大的地区，房地产会越来越难卖。相应的营销费用可能会增加！随着该地区房地产的多板块竞争和人才的竞争，这将增加成本。如果房地产在一定时间内没有卖出去，成本会相应成倍增加！这种成本在运营及营销成本：500元/平米五、开发商融资成本是最不可控的。30%的资金被开发商的一般项目占用，其余来自贷款，资金来源是信托、银行等。空手套白狼，一分钱不要，等待炒地的开发商都被限制了。但是最近银行贷款增速放缓，所以未来房地产企业融资成本可能会上升！这意味着.你懂的。
而开发商的贷款利息，除了个别“央企”和“国企”可以获得年利率不到10%的低息贷款！目前一般开发商的贷款利息一般都在每年12%以上！也就是说，以上成本乘以12%就是他每年的融资成本！如果卖的太慢，成本会更高！基本上每慢一年成本就会增加近12%！如果房地产企业融资受到限制，信贷价格上涨，开发商的成本可能会更高！总之，开发商融资成本：700元/平米没有考虑开发商的利润，一般开发商会加10-15分利润。未考虑利润的成本价：6500元/平米的一些科目不是经过仔细计算的，仅供参考。
2021房价未来走势如何？会降价吗
房地产市场非常复杂，涉及的房屋量特别大。很多朋友想控制房价的走势。
所以有朋友在问，2021年二线省会城市价格会不会下跌？
今天，我们来聊聊。深惠市房价会降吗？哪些城市值得购买和投资？
一，2021年二线省会城市房价会降吗？
经过上一轮去库存，各城市房价大幅上涨，越来越多的人开始关注自己的房地产市场。
因此，我们还观察到，自2018年9月以来，大多数城市的房价都进入了下跌期。
所以很多朋友想搞清楚2021年二线省会城市的物价会不会继续下降。
第一，短期市场分化。
从目前的表现来看，2021年省会城市的价格将出现局部市场分化。
说到底，在二线省会城市里面，不同的区域房价的流动性走势都是不一样的。
优质区和核心区房价依然很坚挺，远郊可能面临小幅下跌。
第二，长期来看仍然上涨。
但是，当你把房价放在二线省会城市久了，再看久了还是会涨的。
因为接下来我国会重点打造二线城市和省会城市，他们的发展速度是非常迅速的。
在快速发展的省会城市，房价也会跟着上涨的浪潮，人口会继续流入。
……
的确，2021年，省会城市的房价一般会很稳定。
只是趋势会因板块而异，因地区而异，会有短期分化。
但长期来看，在二线省会这样的优质城市，房价会继续往前走，价格会越来越贵。
二，哪些城市的房子还值得买来投资？
最后一轮去库存，房价大涨，买房的朋友都得到了非常丰厚的增值收益。
所以很多朋友开始研究中国的房地产市场，都想找一个涨幅非常大的城市买房。
那么哪些城市值得购买和投资呢？
第1种城市，供小于求的城市。
一个城市的房子是否值得投资，取决于未来房价是否有大幅上涨的空间。
而房价未来的走势和他的供球有着最直接的联系供小于求的城市，未来的房价增幅非常大。
这类城市主要是国内一线城市，比如深圳没有待开发的土地，大家都在买二手房，处于供不应求的状态。
第2种城市，人口净流入的城市。
未来还有一个城市的房子值得我们投资，那就是人口净流入的城市。
因为有人口不断的流入就有新的购买力，就有新的购房需求支撑着房价上涨。
这类城市不仅是一线城市，也是近年来发展迅速的二线城市和新一线城市，人口不断流入。
……
的确，接下来的一线城市，新一线城市，二线城市都是值得购买和投资的。
所以可以结合自己的资金，看自己更熟悉哪个城市，然后买房投资。
毕竟房子投资涉及的金额特别大，还是有一些经验的。楼市已经分裂了，你一定要搞清楚。
三，小结
总的来说，从目前的楼市环境来看，二线省会城市的房价在2021年不会大幅下跌。
从整体表现来看，二线城市的房价会非常稳定，不会大幅上涨或大幅下跌，非常适合买房。
当然最后还是要提醒广大购房者，一定要正确对待我国的房地产市场。
黄金楼市的十年已经离我们远去，闭着眼睛买房就能赚钱的日子一去不复返了。
接下来的房地产市场会发生非常严重的分化，不同的城市，不同的房子，在市场上的表现都不太一样了。
温州房价多少钱一平方（温州现在的房价会下降吗）
相关数据显示，温州11个市区/市县中，在4月新房均价为20742元/，环比上涨1.51%有86个房地产。4月，4月二手房均价为23060元/，同比上涨13.81%;上市二手房8142套，近1月(4月15日-5月14日)二手房均价22731元/，较上月下降1.43%。
4月新房均价为24167元/，环比上涨1.34%,温州有4个城区，统计有46个楼盘。4月，4月二手房均价为25106元/，同比上涨11.42%;上市二手房6499套，近1月(4月15日-5月14日)二手房均价24660元/，较上月下降1.78%。
某房地产研究所数据显示，5月份温州二手房参考均价为24750元/平，比4月份上涨3.97%，比去年同期上涨17.53%。
一、温州市11个市区/市县的房价
1、新房的房价
4月份温州11个城区/市县新房均价中，鹿城区均价最高，为32138元/m2；其次是瓯海区22989元/m2；其次是瑞安市22153元/，永嘉县21566元/，龙湾区18671元/，乐清市16123元/。
2、二手房的房价
4月份温州市11个城区/市县二手房均价中，有4个区域的房价同比去年下降了，包括洞头区、平阳县、文成县、永嘉县和文成县二手房均价为13121元/，同比下降25.36%，降幅最大。其他7个地区中，龙湾区为17421元/m 2，同比增长14.34%，同比增幅最高；其次是瑞安市，20065元/m 2，同比增长13.32%；其次是乐清市，17414元/，同比增长13.20%。
温州市11个城区/市县中的在近一月（4月15日-5月14日）的二手房均价中，有5个区域的房价下降了，包括鹿城区、瓯海区、乐清市、平阳县、永嘉县，其中鹿城区平均房价为25997元/m 2，较上月下降2.16%，降幅最大；其他六个地区中，洞头区为9205元/，较上月增长4.19%，增幅最大。
二、温州市特色区域房价数据
经开区房价：
4月份新房均价12342元/，房产6处。
4月份，二手房上市124套，4月份二手房均价12814元/m 2，同比上涨19.79%；最近一个月(4月15日-5月14日)，二手房均价12036元/，较上月下降6.07%。
(数据来源中国房价)
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