平均资本和等额本息买房哪个好？
等额本金和等额本息这两种还款方法各有各的适合人群，各有各的优点，并不能笼统地说哪种方法划算，得看个人的具体情况。
下图显示了这两种还款方式的区别：
等额本金的优点是还贷期内，总的利息支出较低，比等额本息要划算一些，但是 ，等额本金前期支付的本金和利息较多，还贷初期，负担较重，以后还款负担逐月递减。
相反，等额本息每月的还款金额是固定的，但是，在贷款期内，总的利息支出要比等额本金要高一些。
这两种还款方式都有自己适合的人：等额本金适合正处于事业的黄金期或者即将退休的人，因为他们现在收入较高，预期的将来收入会递减。
而等额本息适合有稳定职业收入的人，比如公务员、教师、医生等事业单位工作人员等，每月还贷金额都是固定的，较符合他们的收入现状。
另外，对于一些刚参加工作结婚借钱买房的年轻人来说，由于资金有限，如果采用平均资本还款方式，目前的还款金额太高，不适合他们。所以这些年轻人最好用等额本息的方法来偿还贷款。
与等额本息法相比，平均资本法最大的优点是节省利息。为了直观地解释这一点，给出以下例子：假设贷款100万，30年，贷款利息5%。两种还款方式下的计算结果如下：
等额本息法下，支付利息93.26万元。
平均资本法下，支付利息75.21万元。
两者相差93.26-75.21=18.05万元
可以看出，平均资本比等额本息节省更多的利息。而且贷款总额越高，贷款期限越长，贷款利率越高，存利息越多。如果提前还款能力强，用平均资本法还款更划算。
等额本金提前还款吃亏（等额本息 提前还款技巧）
无论是等额本息，还是等额本金，目前选择提前还贷都是不合适的！
现在哪里可以找到这么低的贷款利息
2016年1月，贷款买房，房贷利率会比基准利率低4.9%，甚至15%。你知道目前市场流动性有多紧张吗？目前，银行基本上已经停止向房地产企业贷款项目。通过民间借贷和小额贷款“熬日子”的房地产企业不在少数。即使是中国排名前20的房地产企业，现在的贷款利率也超过了15%。我可以想象其他中小房企有多难。
你可以正常还贷，如果能把商业贷款转为公积金贷款(公对公)就更好了
现在，房贷可以按时还了。如果你想更进一步，如果条件允许，我个人建议你可以申请企业转公贷款。
首先需要与原商业贷款银行沟通，同意提前还款；在其次,必须向当地公积金中心申请企业对公众贷款。有两种跟进方式：
先还清商业贷款，然后再到公积金中心办理贷款（先还后贷）.
以公积金贷款冲抵商业贷款（以贷冲贷）.这个程序有点复杂，要想办法把商业贷款(本息余额)和公积金贷款的差额补上，然后用公贷把商业贷款还清，办理相关手续！
特别注意：只能申请公积金商业贷款，但组合贷款不能申请公积金商业贷款。
总之现在选择提前还房贷是极其不合适的。有了那个基金，还不如选择投资理财。
等额本息提前还款利息怎么算（等额本息提前还款亏死）
本金，都是本金，没有提前还款的利息。
1.银行的住房贷款利息都是按天计算，按月结息。
比如1号在银行贷款，10号还清贷款，只算这10天的利息，不算全年。
但是大家都知道，银行不会要求你每天都要付利息，因为存款和贷款都是按月收利息，一个月只需要付一次利息。
2.提前还款后，还了的部分不用再付利息。
比如房贷余额50万，贷款提前还了20万，银行会重新计算你的月供，只计算剩余30万的利息。
3.提前还款不影响利率。
有些人的房贷利率是基准利率的20%，那么如果提前还款20万，会不会没有20%的利率优惠？
不会，借款合同约定的利率，不管是高20%还是低20%，都不会再有变化，提前还款也不会有太大变化。
但这并不意味着利率是固定的，因为基准利率会发生变化。比如现在基准利率是4.9%，你的利率涨了20%，那么你的利率是4.9%1.2=5.88%。假设两年后基准利率变成5%，那么你的利率上升20%，5% 1.2=6%
利率随基准利率变化，但你的涨跌不会改变。
等额本息还款计算公式（等额本金就是坑）
当我们遇到数字问题时，首先想到的一定是使用记账设备。遇到记账设备无法快速计算的时间怎么办？比如买房的时候，按月等额本息还款的计算比较麻烦。那么这个时候提倡我们用等额本息的月供计算器，那么怎么计算呢？等额本息还款的利弊？
如何计算等额本息的月还款额
1.按照一般按揭还款方式的核算公式，有等额本息和平均资本两种方式。等额本息会计公式。会计准则：从每月缴款中，银行首先收到剩余本金的利息，然后收到本金；每月缴款中的利息份额随着剩余本金的减少而减少，而每月缴款中的本金份额随着增加而增加，但每月缴款总额保持不变。
2.各城市公积金贷款额度较高，要结合本地情况具体看。对已贷款购房但人均面积低于当地平均水平，然后要求购买第二套一般自住住房的居民，实行先贷款购买一般自住住房的优惠政策。
3.平均资本核算公式：月还款额=月本金月本息
每月本金=本金/还款月数
月本息=(本金-累计还款金额)x月利率
会计准则：每月归还的本金金额不变，利息会随着剩余本金的减少而减少。
等额本息还款的利弊是什么
1.优势
如果选择等额本息还款方式，每个月还的金额是一样的。作为贷款人，操作相对简单，每个月拿同样的钱来安排收支比较方便。当然，前期等额本息的还款压力比一般资本小。
2.缺点
选择等额本息的还款方式，因为利息不会随着本金的返还而减少，所以我们需要偿还给银行的总利息高于平均资本还款方式。
每次还款结算时，剩余本金产生的利息要和剩余本金(贷款余额)一起计算，也就是说，未付利息也要计算，和“滚利”一样严重。在国外，它被认为是一种适合贷款人利益的贷款方法。
