应用一般计税法的新房地产项目已陆续竣工交付，需要确认销售收入，结转销售成本。对于新的房地产项目，是很多财务人员第一次接触到如何计算销售收入，当期销项税和应交税金，如何进行核算。本文通过举例的方式对这些业务流程进行了详细的描述，希望对大家的工作有所帮助。
假设某房地产公司开发建设的全球广场社区是一个应用一般计税方法的新项目。项目占地面积35000.00平方米，取得省级以上(含省级)财政部门出具的财政票据土地出让金2.8亿元，支付拆迁补偿费1500万元(手续齐全)；项目建筑面积101，000.00平方米，其中实用面积100，000.00平方米。实用面积地上商品房9万平方米，地下停车位1万平方米。2019年6月，项目竣工，符合销售收入确认条件。当月交付业主的商品房建筑面积为19800.00平方米，销售收入应确认为3.224亿元(含税)，地下停车位建筑面积为10000.00平方米，销售收入应确认为1500万元(含税)。
公司只有一个全球广场社区的开发项目。截至2019年6月底，待抵扣进项税额为人民币1200万元，累计已预缴增值税9286238.53元。
1、首先计算当期应确认销售收入及销项税额
本期待确认销售收入=(商品房及车位含税收入)(1适用税率)
=(322,400,000.00 15,000,000.00)(1 9%)
=309541284.40元
当期销项税额=不含税收入适用税率
=309，541，284.40 9%=27，858，715.60元
会计处理：
借方：提前337，400，000.00
贷款：主营业务收入309，541，284.40元
应交税金33，354应交增值税(销项税)27，858，715.60
2、计算当期允许扣除的土地价款
本期允许扣除的地价=(本期出售房地产项目建筑面积可供出售房地产项目建筑面积)已付地价=(19，800.00 90，000.00) (280，000，000.00 15，000，000.00)=64，900
注：无论地下停车位能否出售，能否办理产权证，在计算当期允许扣除的地价时，公式中的建筑面积不包括地下停车位的。
政策依据：《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第86号)规定，《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第18号)第五条中“本期待售房地产项目建筑面积”和“可供出售房地产项目建筑面积”均指建筑面积，不包括地下停车位建筑面积。
3、计算销项税额抵减额
销项税额扣除=本期允许扣除的地价(1适用税率)适用税率
=6490万(19%)9%=5358715.60元
会计处理：
借方：应交税金——应交增值税(销项税额扣除)5，358，715.60
贷款：主营业务成本5，358，715.60
4、计算当期增值税额
本期应纳税额=本期销项税额-销项税额-待抵扣进项税额
=27,858,715.60-5,358,715.60-12,000,000.00
=1050万元
本期应纳税额=本期应纳税额-预付增值税
=10,500,000.00-9,286,238.53
=1，213，761.47元
会计处理：
结转预付增值税：
借款：应付税-未付增值税9，286，238.53
贷方：应付税款-预付增值税为9，286，238.53英镑
注意事项：
1.如果当期计算的应纳税额小于零，则当期应缴纳的增值税金额为零，未抵扣的预缴税金可以结转下期进一步抵扣。
2.房地产开发企业预缴增值税后，在纳税义务发生之前，不得从“应交税费-预缴增值税”科目转入“应交税费-欠缴增值税”科目。
当月未付增值税：
借方：应交税金-应交增值税(转出未付增值税)1，213，761.47
贷方：应付税-未付增值税1，213，761.47
(9500.163.
1.《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)
2.《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第18号)
3.《财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税[2016]140号)
4.《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》(中华人民共和国国家税务总局公告2016年第86号)
5.《增值税会计处理规定》(财税[2016]22号)
房产税最新消息 两会房产税征收标准
今天又闪出一个亮点，法改会提出了“房地产税法”的草案。至今感觉房产税离我们越来越近了。
房地产税作为一项重要的长效机制，一直备受关注。事实上，自2011年以来，中国已经将上海和重庆作为房产税的试点城市。目前，房地产税在发达国家是一项非常成熟的制度。税收的目的是增加财政收入，中国的房地产税改革也肩负着规范房地产市场、限制房地产投机的任务。对于那些只是需要的人来说，也许还有希望。
热点新政背后，也给购房者带来了一连串的问题和思考。
今天，关于这个问题，幸福热议邀请了房产专家为大家答疑解惑，下面我们来看看本地房产专家怎么说。
q1:房地产税今年能实施吗？
@立法专家、经济学教朱少平：
严格来说，我们的房产税一直在征收，但目前这种税不包括住宅房地产。热房产税可能涉及房屋或土地，涉及面积大，设计问题多，比如是只对新房征收还是包括旧房；是按买房时的价格征税还是按评估价征税；评估价格是否统一，不同地区是否不同；如何设计采集系统；如何平衡财政收入与老百姓的负担等。应由各方考虑并逐步讨论研究，意见应统一。这也导致了房产税只存在于讨论多年的事实。
草案成熟了可以随时提交审议，提交审议后还要讨论修改几次。根据全国人大常委会的法律审议程序，一般草案要经过三次审议，第三次不就重大问题进行表决。投票通过的，可以在法律规定的时间内征税。
@中国法学会财税法学研究会会长刘剑文：
开征房产税需要考虑很多因素，包括社会共识、国内经济环境、纳税人的承受能力等等。具体进度需要根据npc常委会立法工作计划安排。目前的房产税不太可能考虑公约稿。
2020年是全面实施税收法定原则的关键一年。npc法委的这一表态，意味着房产税立法仍在稳步推进，需要听取各方意见，不断完善。这也体现了中央政府落实税收法定原则、加快税收立法步伐的决心。事实上，房地产税收立法一直在不停地进行，并将在适当的时候出台。
@中国政法大学财税法研究中心主任施正文：
每年两会前夕，社会都非常关注房地产税收立法的进展。这份声明强调，目前还处于起草和研究阶段，这意味着今年基本不可能进行审查，也不会成为今年立法工作计划的重点。在当前疫情对经济和社会造成的前所未有的冲击下，房产税的开征尚未达成社会共识，而此次改革对经济和社会的影响深远，不适合在当前环境下推行。但是，草案可以改进，为今后加快审议创造条件。
q2:房产税的征收标准是什么？
在2018年的全国人大会议上，时任财政部副部长的史耀斌认为，房产税的总体思路是“立法先行、全面授权、分步推进”。目前相关部门正在设计、完善、论证、听取意见。史耀斌承认，中国房地产税制的设计将参照国际通行的制度安排。
他总结说，目前的国际房地产税制有四个共同点。即所有的工商住宅和个人住宅都要按照其评估价值征税。所有国家的房地产税收制度都有一些税收优惠。比如可以制定一定的扣除标准。房产税属于地方税，收入属于地方政府。房产税需要建立一套完整的税收征管模式，才能公平征收房产税。
除了借鉴国际经验外，史耀斌强调将根据中国国情合理设计房地产税制。“比如一些与合并整合相关的税收，比如合理降低建筑交易中房地产的一些税费负担。这样，我们设计的房地产税收制度就可以更加合理和公平，不仅可以提高财政收入，而且对调节收入分配和促进社会公平起到积极作用。”史耀斌说。
来源：第一财经
其实房产税只是时间问题。房地产的起征点如何设计，以什么样的标准征收，也是近年来的热门话题。有人说要按套数征收，以每个家庭两套及两套以上(不含两套)为起点，这样可以避免炒房；也有人认为应该按人均面积征收，这样人们占用的资源就比较平均和公平，也有人提出按房租和房价增收，具体如下：
从价税：应纳税额=应纳税财产原值(1-扣除比例)1.2%的年税率
从租金中征收：按该房产的租金收入征收，其公式为：应纳税额=租金收入1.2%
建议房产税按《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条每年征收，分期缴纳。物业税每年征收。
@对外经贸大学公共政策研究所首席研究员、央视财经评论员苏培科：
房产税是地方税，具体标准由各地自行确定。在谈标准之前，一定要登记房产。如果不登记很难执行，如果你在xi安有两套房，在北京有两套房，第一套房就是第一套房，是按北京的税率征税还是xi安的税率征税？两地物价相差很远，税收的影响自然很大。
在明确这一点的基础上，一般来说，第一套房是免税的，第二、三套房开始增税，但也必须考虑面积的合理性。如果你的第一套房是500平米，自然要征税。但是，房产税是一件很复杂的事情。除了标准问题，还涉及房地产相关的税收，包括土地出让和建设，以及交易和留存，尤其是土地的征税和持有环节是否存在双重征税；此外，还涉及到房屋性质的界定。中国房地产市场除了商品房，还有大量的房改、福利房、小产权房、经济适用房。
q3:房产税的到来会导致房价上涨吗？
@对外经贸大学公共政策研究所首席研究员、央视财经评论员苏培科：
首先要明确一点，房产税与房价上涨没有必然的关系，也就是说房产税不一定会导致房价上涨。房价走势取决于货币供应量和住房市场的供求关系。开征房产税只能在一定程度上改善住房市场的供求关系，因为房产税针对的是股市，会对多套房业主产生很大的心理冲击，也可能给部分市场带来一定的存量供给。从市场的供求关系来看，房屋交易市场供应量的增加会缓解供需矛盾，稳定房价。
@立法专家、经济学教朱少平教授：
房产税对抑制房价不会起到很大作用。从上海和重庆的经验来看，对房价没有太大影响。房地产税说到底就是财产税。谁拥有这个财产，谁就应该纳税。税收的目的是解决地方政府运行中的资金问题。世界各国的房产税都是这样，是为了解决地方政府资金不足的问题，不是通过房产税来调节收入解决收入问题，也不是为了降低房价。朱补充说，实际上，房产税立法的初衷是调整地方税结构，补充地方税源，调控房价只是一个偶然的预期。
@房产分析师张波：
房地产税收立法的目的不是为了降低房价，而是改变目前重转移轻留的状况，从而达到优化房地产税收制度的效果。目前流转税一方面限制房屋交易，变相减少存量房屋供应；另一方面，应该由卖方承担的税收很容易转嫁给买方，变相提高价格。房产税立法后，持有的人纳税会更合理。另外，相对于土地出让金制度，房产税是一次性收入，容易造成地方政府的短期行为。房产税会变成长期现金流，长期现金流可以让地方政府着眼于长期。
房产税虽然不能调节房价，但与其他长效机制相结合，会大大改变人们对房地产投资的预期。房地产税是长期机制的一个组成部分。未来的税制结合土地制度、住房制度、金融制度等长效机制，会对房地产投资的预期产生很大影响。然而，这种变化是微妙的，不是一夜之间的，其影响将是深远的。
q4:房产税会让那些刚好需要的人受益吗？
@房探君：
这是肯定的，也是必然的。
首先，房地产税将会改变目前楼市的现有结构，让房子回归居住属性，减少投资属性。同时会增加政府的税收，有利于政府退出土地财政，也有利于楼市的稳定发展。
过去地方政府过分依赖土地收益，加剧了土地价格，导致房价上涨。如果开征房产税，可以给国家和政府带来更稳定的税收，减少对土地财政的依赖。那么地价自然会下降，房价也会逐渐下跌。
第二，房地产税会增加炒房客的持有成本，一旦他们扛不住的话，就会大量抛弃房子，使市面上的供需关系改变，以达到分流房价的效果。
即使能承受，也一定会把房子拿出来出租，减少税费的影响。那么同样的道理，市场上会出现房子供过于求，租金也会回落。那么，当租房的人多了，买房的人少了，房价就开始跌了。
因此，房地产税的出台，对于建设楼市健康长效机制，能够起到很大的帮助，并且使得刚需购房者将购房有望！
@勇谈房产壹贰叁：
第一、税种征收有普遍性.要知道税收是普遍征收的。不能说一个税种只针对特定人群，这是不合适的。房产税和财产税都是全面征收的，但是存在着多征或少征的问题。举个简单的例子，契税征收对住房面积有直接影响
要求(90平米以下和90平米以上有区别)相同的房产税或房产税征收概率大。
第二、不可否认通过税收手段来调节房屋供给或许是可行的。记得重庆采取了这种方法，对违规销售的企业征收重税(如内部购房和囤积房产等)。)，迫使市场数据基本真实，保证市场的可调性。但要根据实际情况在各地进行，这也是一直被提到的“一城一策”政策。那么，无论是房产税还是其他对于刚需购房者来说影响都是不大的，当然如果是投资者的话就要做好心理准备了。
电商狂欢该结束了！天猫京东网店被要求自查并补缴相应税款
淘宝曾经创造了电子商务的狂欢起点！
天猫、京东等电商平台的崛起，让无数个人和企业依靠电商致富。
早在三年前就有消息说电商平台要求交税，后来都不了了之了。
现在，这些店铺的个人和业务信息都可以通过大数据收集。近日，部分商家收到当地税务机关发来的“风险自查提示”提醒商家存在漏报业务收入的风险，并要求其自查近三年的漏报问题，补缴税款和滞纳金。
一石激起千层浪！
《风险自测提示》中提到的数据分析时间范围为2017-2019年，即网店商家要自查3年以来的营收漏报风险，并补缴相应税款.
众所周知，阿里和京东都是美国上市公司。近10年来，电商行业发展最为迅速，美股一路上涨已有十年。阿里回来了，京东旗下的企业。com的大电商平台不好过，实体店屡遭电商打击。每年双十一，618都是电商平台的狂欢节，但实际商家也怨声载道。
1.没有不刷单的商家
这一直是电子商务行业的潜规则。不刷账，就没有交易，没有交易，没有排名，没有销售。这是一个无限循环！
是靠大量的广告费，还是靠低廉的价格获得的销量都不如刷单快，所以商家的首选就是刷单。
刷一张账单做了虚假销售，其实没赚那么多，而且是灰色地带，没有证据证明清白，只能吞掉。
双十一固定销量年增长11%说明了一个问题，数据都是做出来的。
2.按含税价在电商平台卖货死得早
很多商家都是从小商品市场或者华强北拿货，没有发票。想从上游拿到进项增值税发票，价格会高很多，在电商平台上卖就是死路一条。同样的事情，你比别人贵，谁会买你？
这个税是多少？
一件衣服100%快，增值税13%，企业所得税25%，天猫扣5%。加税，你比别人至少贵40%！
吹牛真得上税了！
那些自称在电商卖了几个亿的人，真的很担心实际赚的钱够不够交税。
大数据下无死角！
据了解，地税部门将采取“一个通知，自查自纠；二次通知，辅助纠错；“不改三次，重在验证”的模式，不会困扰已经自我纠正的纳税人；对未按要求改正的纳税人，再次告知风险；如果两次通报后仍存在涉税风险，基层税务机关将重点关注风险应对。
退税是什么意思（个人所得税退税是什么意思）
这几天，我们连续发表了两篇文章，介绍中国第一笔个人所得税退税。很多网友给我们发消息反馈，提到了很多问题。它们的编译和发布如下。同时他们也对我在美国时接触到的美国退税做了一些对比，帮助更多的朋友正确理解和申报：
1 退税到底是什么意思？
确切地说是年度个税汇算清缴,也就是新税法实施后，我们每个月交的税并不准确，而是根据你的基本情况估算了一个数字。因此，一整年结束后，我们需要检查你的缴纳的税款进行重新检查，看看它是否准确。如果你交的太多，国家会给你退税。如果你付的太少，你需要补税。
退税制度已经在许多国家使用。在我曾经工作的美国，退税是一件很平常的事情，也是人生的一件大事。毕竟美国不喜欢存钱，所以希望这笔退税年年挥霍。
2 哪些人会得到退税？
简单来说就是全年税预扣多了的，经过结算认为实际不需要缴纳那么多，就会把差额退还给你.一般来说，这可能是因为你之前没有申报一些特殊的扣除项目(比如孩子的教育费用，房贷费用，父母的抚养费等。)，或者2019年发生变化(比如年中失业，或者年中发生大额医疗费用，突然符合抵扣条件)，或者你所在的地方有新的减税政策。此外，还包括慈善捐款等等。
3 哪些人需要补缴？
简单来说，就是全年税预扣少了，但现在结算后认为你交的还不够的.比如你有稿费、劳务报酬、版税等收入。工资收入以外的收入，但以前没有申报和扣缴过税款。或者你的雇主没有给你任何税收减免或者减免不足。应该指出，利息、股息、红利所得和财产租赁、财产转让、偶然所得等是不需要在此申报的.
4 那最后是退税的多，还是补缴的多？
从理论上讲，大多数人应该全额纳税，甚至超额纳税，所以在应该是退税的或者不退不补的多,只有少数人应该纳税。
根据美国的经验数据，大多数人每年都得到退税。
5 那么退税到底能拿到多少？
这取决于你的收入，你的预扣税和你的扣除额。根据网民的反馈，在大部分人获得了几百到几千的退税,有些人得到了几分钱，有些人得到了一块多，有些人得到了几百块，最多的甚至拿到了3万多的退税.
另外还有很多人不退不补，都是0。至于逾期付款，一般在几百左右，也有网友反馈还款上千。
我在美国的时候，家里的退税一般是一万多块钱。
6 所以我需要去申请退税嘛？
理论上，所有纳税人都应该进行年度纳税结算。但考虑到新税法下年薪12万以下的人税额较低，即使有退税或补税，数额也很小。国家规定综合所得年收入不超过12万元或者计算后补税金额不超过400元的，不需要进行最终结算。
许多人有个误读，以为12万收入以下没资格/不允许申请,事实上，我们在这里讨论的是国家免除你的这项义务，你不需要纳税，但是考虑到你可能会得到退税，所以还是可以去尝试一下.
在美国，退税基本上是针对每个人的，但也可以以家庭为基础。
7 怎么申请退税？
在国税局的个人所得税app里，选择年度个税汇算清缴.如果你以前用过这个app，现在可以自动导入计算你的基础数据，确认就可以完成自动转账的申请。提醒以下，您必须使用一级银行账户。如果之前没有使用过app，可能需要提交用人单位信息和扣款信息才能准确计算，可能需要一些材料和数据的支持，可能会有点麻烦。还应该注意的是，即使你看到你有退税，你需要一个点击“确认退税”，如果你选择放弃退税，则不会完成退税.
此外，退税可以通过单位或中介进行，但要看公司是否提供这项服务。
在美国，由于其税收和抵扣政策极其复杂，人们一般使用专门的退税软件，或者聘请专门的会计师协助退税。
8 为什么最近app上不去？
既然这是中国第一次申报退税，大家都很好奇。所以，虽然3月1日至6月31日间都可以退税,有规定，但是最近好像很多人都在集中精力退税，这让app不堪重负。我们的建议是，在深夜或凌晨登录app,一般没有问题。
或者，如果你不着急，大可以再等一等，毕竟还有3个月的时间.
另外，受疫情影响，部分地区的退税功能还未开放(注意是你的纳税地而不是工作所在地,和这两个可能不一致)。目前，还未开通的有北京、天津、河北、湖北等地.
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从美国的经验来看，其实大部分人都是拖到最后一刻才申请退税的。只有一些很缺钱的人会提前申请。
9 如果有退税，多久能收到？
如果您在应用程序中完成application，您将看到财政部也有一个审查拨款的过程。因为是第一年，没有实证数据。但现在它也是有不少网友给我们反馈他们已经收到了退税款项.
在美国，通常需要一两周的时间来检查，然后大约需要四周的时间来邮寄退税支票。如果你提供银行账号，也可以在几秒钟内拿到。
10 退税了该高兴嘛，补交了该抱头痛哭嘛？
不好说…毕竟你确实有拿钱多或者存钱多的感觉，你能理解自己是开心还是不开心。
但其实是“你应得的”或者“你应该付出的”，只是推迟了一段时间。对于退税的人来说，他们应该好好利用这种意想不到的惊喜，这相当于国家帮你存款了一年，突然发给你了.不用为纳税的人难过，因为事实上，你拖延纳税，相当于获得了这种税收的使用权，你甚至可以用这笔钱来投资和增值。
在美国，大多数人没有储蓄的习惯，大约40%的人拿不到400美元的存款，所以每年的退税是他们最大的收入，但很多人很快就挥霍掉了。所以建议慎重规划，慎用。
